估算房價需考慮四大因素

1、 周邊房價

參考周邊房價其??實就是參考所在城市周圍地段??的均價，以及相同位置類似房屋，包括戶型、樓層、裝修，以及掛牌價和成交價。

2、 戶型

好戶型向來比不好的戶型價格要高，這也是舊房為什么無法媲美新房的原因，如果??在房屋的布局中，衛生間和廚房面積較小，房價則可能會扣減10%。

3、 房齡

按照通常的情況來看，我??們國家目前的房屋建筑耐久年限為50年（自房屋竣工開?始計算）,所以每年的折舊率為2%，這也是估價時需要考慮進去的。

4、 樓層

所在樓層不同，價格自然也不一樣。將一、二層視為基準，五、六層則扣減3??%，七層減5%，頂層減5%，而三、四層則加3%。

除此之外，房屋的朝向，周圍是否有違規搭建，小區周圍配置等因素也會影響房屋的價格。若房子沒有朝南的門窗，則會扣減5%，所在小區沒有獨立封閉，再扣??減5%；如果房屋所在位置屬于地產??的話則加15%，小區環境配套齊全再加10%。

估價

估算房價可使用四大方法

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出?估價對象房地產的價值。

2、收益還原法

首先要估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本，計??算方法一般為房地產價值=房地產純收益÷收益還原?利率。

3、成本估價法

建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，其公式為：房地產價格=房地產重新??建造完全價值-建筑物折??舊。

4、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性。如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度??的調整就可以得出估價對象的土地價值。

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